"一套房屋從立項(xiàng)申請(qǐng)到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個(gè)階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項(xiàng)各種稅費(fèi)。"清華源律師事務(wù)所的律師lakey幾乎可以用一天的時(shí)間來(lái)列出這些繁復(fù)的手續(xù)和稅費(fèi)。

　　正是如此，多數(shù)買房者在買房的現(xiàn)場(chǎng)，面對(duì)一條龍似的合同，都會(huì)被弄得暈頭轉(zhuǎn)向，絲毫沒有細(xì)細(xì)研究合同內(nèi)容的余地，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的賣方，買房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份兒，但不知這里面蘊(yùn)藏著多大的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，從簽訂合同到收房驗(yàn)收，其中所涉及的貓膩大多會(huì)讓你一不留神就掉進(jìn)了開發(fā)商的陷阱而陷入被動(dòng)。

　　簽訂購(gòu)房合同先看

　　《房屋預(yù)售許可證》

　　一套商品房要上市交易，必須要有"五證二書"，這是住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證。

　　而在五證二書當(dāng)中，尤以《房屋預(yù)售許可證》最為關(guān)鍵。"沒有之前的四證二書，就不可能拿得到《房屋預(yù)售許可證》，有了這個(gè)證件，才算是真正能上市交易的商品房。"廣信律師事務(wù)所羅建新律師說(shuō)。

　　五證二書

　　開發(fā)商從立項(xiàng)到銷售房屋，必不可少地要從取得土地使用權(quán)，到獲得預(yù)售許可證，其中歷經(jīng)多個(gè)審批過(guò)程，必須取得五證二書才能上市交易，所以在買房之前，一定要了解對(duì)方是否具備這些獲批文件。這些文件包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》以及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》)

　　采用《示范文本》簽訂合同防范"霸王條款"，盡量避開"認(rèn)購(gòu)書"陷阱

　　"簽訂商品房買賣合同時(shí)，最好使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。"律師羅建新認(rèn)為，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，也只是在購(gòu)房其中一個(gè)環(huán)節(jié)的安全而已。

　　羅律師分析，目前商品房交易過(guò)程中，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。

　　開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書

　　〈情況一〉內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

　　開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

　　這種購(gòu)房的方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最大，因?yàn)檫@種合同通常都是無(wú)效合同，是沒有任何法律意義的。即使發(fā)生糾紛引起訴訟，主動(dòng)權(quán)也在開發(fā)商手中，因?yàn)殚_發(fā)商只要在訴訟前取得了預(yù)售許可證，則之前簽訂的認(rèn)購(gòu)書就與購(gòu)買現(xiàn)房無(wú)異了。

　　<情況二>開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房。

　　警惕

　　多數(shù)購(gòu)房者都習(xí)以為常的律師公證費(fèi)和房屋保險(xiǎn)合同，實(shí)際上都是賣方和銀行的霸王條款。

　　律師公證實(shí)質(zhì)上是賣方委托律師對(duì)購(gòu)房者的身份以及經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行的調(diào)查，而房屋保險(xiǎn)中受益方是銀行，但這兩項(xiàng)費(fèi)用最終都落到了購(gòu)房者的身上。目前，律師公證費(fèi)已經(jīng)開始取消，而給房屋保險(xiǎn)合同埋單的仍然是買房人。

　　售樓廣告也是房屋買賣合同內(nèi)容的一部分

　　"我和太太1999年買了套住房，當(dāng)時(shí)開發(fā)商在廣告中寫著小區(qū)住戶可以免費(fèi)坐班車，但與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中未寫明坐班車的具體事宜。從2003年8月開始，物業(yè)突然宣布：每家只限一人享受免費(fèi)班車服務(wù)。物業(yè)稱，免費(fèi)班車服務(wù)是開發(fā)商的承諾，其有權(quán)不履行開發(fā)商的承諾。"在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)買房的黃韜一直就憋著一肚子氣，加之最近又因班車的問題，黃韜再也無(wú)法忍受，打算通過(guò)訴訟來(lái)維權(quán)。

　　開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。廣告是否與合同具備同等效力，關(guān)鍵看是否對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生重大影響。"免費(fèi)坐班車雖然沒有寫進(jìn)合同，但對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，因此，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力。"

　　律師支招

　　支招律師：羅建新

　　目前在商品房銷售過(guò)程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。入住后發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是"樣本房"或"樣品房"，在購(gòu)房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。未作說(shuō)明致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同。

　　"補(bǔ)充協(xié)議"貓膩多，

　　需慎之又慎

　　在商品房買賣過(guò)程中，開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，都會(huì)要求與購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，而且都是由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。

　　對(duì)購(gòu)房人不利的條款

　　交房時(shí)間的確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分?jǐn)�，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用，許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定："政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。"

　　羅建新律師支招

　　由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂，因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　有了綜合驗(yàn)收證才能收房

　　商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益。

　　"現(xiàn)在，只有對(duì)方拿出《綜合驗(yàn)收證》才能收樓，因?yàn)榫C合驗(yàn)收證是房屋是否符合交樓條件的一項(xiàng)專項(xiàng)證明。如果房屋沒有通過(guò)綜合驗(yàn)收，房主入住后無(wú)法辦理三證或房屋有質(zhì)量問題，將無(wú)法得到現(xiàn)有法律的支持。"羅建新言，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收是對(duì)于樓盤最全面的驗(yàn)收。

　　可以退房的十種情況

　　如果沒有主體結(jié)構(gòu)問題，但如果有其他原因，也可以退房。

　　1延遲交房。是指到了合同中約定交房日后，業(yè)主遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2開發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　3開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)。

　　4由于開發(fā)商的原因，在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證。

　　5無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款，購(gòu)房人就可以要求退房。

　　6實(shí)測(cè)房屋面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)3%。

　　7房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的"硬傷"，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房�；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅�房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

　　8商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。

　　9房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。

　　10 開發(fā)商把房子抵押。